Wer schon vor Jahren einen Darlehensvertrag zur Baufinanzierung seines Hauskaufs abgeschlossen hat, der schaut sicherlich mit einer gehörigen Portion Wehmut auf die Zinsentwicklung, die aktuell am Markt zu verzeichnen ist. Denn Baukredite sind günstig wie selten zu vor. Was also tun, wenn man durch seinen bestehenden Darlehensvertrag an einen bestimmten Zinssatz gebunden ist und das vielleicht noch über 10 oder mehr Jahre hinweg? Was tun, wenn dieser Zinssatz im Vergleich zu den aktuell marktüblichen Zinsen sehr unvorteilhaft für den Verbraucher ausfällt? Zum Glück besteht bei einer Baufinanzierung oftmals durchaus die Möglichkeit der Umschuldung in eine Anschlussfinanzierung. Allerdings müssen die Immobilienbesitzer meist den Ablauf der jeweiligen Zinsbindung abwarten. Denn nur in absoluten Ausnahmefällen können die Darlehensnehmer schon früher zu einem anderen Anbieter wechseln. Ein Bankenwechsel steht somit bei den meisten Umschuldungen erst dann an, wenn es um die Finanzierung der noch zu zahlenden Restsumme geht, die vom originalen Immobilienkredit nicht komplett abgedeckt wurde. Bei der Abschlussfinanzierung kann sich eine Umschuldung jedoch durchaus finanziell bezahlt machen. Denn wenn die Zinsen inzwischen niedriger ausfallen, lässt sich die Restschuld mit Hilfe der Umschuldung des Immobilienkredits wohlmöglich nicht nur schneller, sondern auch günstiger abbezahlen.
Die Vorteile einer Umschuldung in der Übersicht
Bei einer Umschuldung sind deutlich niedrigere Zinssätze so gut wie garantiert. Das liegt zum einen daran, dass die Zinssätze aktuell generell niedrig sind. Zum anderen haben sich die Immobilienbesitzer aber auch in eine wesentlich bessere Verhandlungsposition für eine Anschlussfinanzierung gebracht. Immerhin ist es so, dass sie den Betrag von dem Darlehen inzwischen reduziert haben und zudem vorweisen können, dass der Kredit immer brav abbezahlt wurde, was das Risiko für den Kreditgeber entsprechend absenkt. Außerdem ist der Wert der Immobilie mit großer Wahrscheinlichkeit gestiegen, was bedeutet, dass die Restsumme und der Wert des Hauses oder der Eigentumswohnung in einem solchen Verhältnis stehen, dass dies für den Kreditnehmer vorteilhaft ist. Schließlich stellt die Immobilie für die Bank eine Art Sicherheit dar. Somit können die meisten Kreditnehmer bei einer Umschuldung also davon ausgehen, dass ihnen ihre Bank mit relativ großer Wahrscheinlichkeit bezüglich des Zinssatzes entgegenkommen wird.
Wie bereits angesprochen, kann die daraus resultierende Zinsersparnis zudem genutzt werden, um die Tilgungsrate zu erhöhen, so dass die Umschuldung dafür sorgt, dass die monatlichen Raten entweder sinken oder der Kredit noch schneller abbezahlt werden kann. Zudem können bei der Umschuldung und dem meist damit verbundenen Anbieterwechsel auch andere Vertragskonditionen neu ausgehandelt werden. Die Rede ist hierbei zum Beispiel von vorteilhafteren Bedingungen für eine mögliche Sondertilgung. Zudem sollten die Kreditnehmer auch bedenken, dass sie noch vor dem Anbieterwechsel eine Sondertilgung vornehmen können, damit sich die Restschuld, die nun noch zu finanzieren ist, sofort verringert. Diese niedrigere Darlehenssumme bei der Umschuldung führt wiederum dazu, dass entsprechend niedrige Zinssätze ausgehandelt werden können und die Kreditnehmer noch schneller schuldenfrei sind.
Mögliche Nachteile bei einer Umschuldung
Allerdings muss man an dieser Stelle ganz klar sagen, dass eine Umschuldung nicht unbedingt nur Vorteile mit sich bringt. Immerhin wird ein Vergleich der verschiedenen Anbieter erforderlich und es kommt zu einem Vertragsabschluss bei einem neuen Kreditinstitut. Ob der Service dieser Bank den Kunden genauso zufriedenstellen wird wie der Service seiner vorherigen Bank, ist also nicht unbedingt abzusehen. Natürlich wird die neue Bank eine Bonitätsprüfung durchführen, um dem Kreditwunsch nachkommen zu können. Sofern es in Bezug auf die eigene Bonität Änderungen gab, kann sich dies also zum Nachteil des Verbrauchers auswirken. Mit der Umschuldung geht auch eine Änderung im Grundbuch einher, so dass Bearbeitungs- und Vermittlungsgebühren anfallen können. Diese Kosten sollten die Kreditnehmer also unbedingt bedenken, wenn sie ernsthaft über eine Umschuldung nachdenken. Kosten kann auch das bisherige Finanzinstitut erheben, da diesem ja nun Zinseinnahmen entgehen.
Wann kann eine Umschuldung überhaupt vorgenommen werden?
Seit Juni 2010 gelten neue Bedingungen für alle privaten Kreditnehmer, die auch Auswirkungen auf die Möglichkeit einer Umschuldung bei der Baufinanzierung haben. Denn bisher war es in der Tat so, dass eine Umschuldung vor Ablauf der Zinsbindung nur in den seltensten Fällen möglich war. Dies hat sich jedoch geändert. Denn alle Verträge, die nach dem 11. Juni 2010 abgeschlossen wurden, müssen den Kreditnehmern zumindest theoretisch die Möglichkeit einräumen, dass sie eine Umschuldung zu jedem beliebigen Zeitpunkt vornehmen können, wobei bei Baukrediten eine Kündigungsfrist von 6 Monaten gilt. Wer jedoch einen Baukredit vor diesem Datum aufgenommen hat, der muss sich an das zuvor gültige Kündigungsrecht halten, was weitaus weniger vorteilhaft für die Kreditnehmer ausfällt. Daher lohnt sich ein Blick auf die Vertragsklauseln, um herausfinden zu können, welche Möglichkeiten der Umschuldung bei älteren Verträgen überhaupt bestehen und welche Fristen von den Kreditnehmern jeweils einzuhalten sind.
Allerdings sollte man wissen, dass selbst Verbraucher, denen die Möglichkeit der Umschuldung offen steht, nicht immer kostenlos von dieser Option profitieren können. Immerhin können die Kreditinstitute eine Vorfälligkeitsentschädigung erheben, da für sie ja Zinsverluste mit der Umschuldung des Kreditvertrags ihrer Kunden verbunden sind. Obwohl die Kunden mittlerweile ihren Kredit bei einer Bank also zu nahezu jedem Zeitpunkt ganz oder nur in Teilen zurückzahlen können, dürfen entsprechende Kosten dafür in Rechnung gestellt werden, wobei nicht jede Bank von diesem Recht Gebrauch macht. Bei den meisten Kreditinstituten ist es so, dass diese die Vorfälligkeitsentschädigung nur dann erheben, wenn die Umschuldung vor dem 10. Jahr der Zinsbindung erfolgt. Ab diesem Zeitpunkt wird eine Umschuldung oftmals kostenlos angeboten, wobei dies jedoch beim jeweiligen Kreditinstitut im Detail zu erfragen ist.
Wann lohnt sich eine Umschuldung überhaupt?
Eine Umschuldung ist nicht nur dann sinnvoll, wenn die aktuellen Zinssätze am Markt im Vergleich zu den Zinssätzen, die der Verbraucher momentan selbst bei seiner Baufinanzierung bezahlt, niedriger sind. Auch wer mehrere Kredite zeitgleich abbezahlt, kann von einer Umschuldung profitieren. Wenn ein Immobilienbesitzer also neben seinem Hauskredit, der für den eigentlich Hauskauf aufgenommen wurde, auch noch einen Kredit laufen hat, der zur Umsetzung von Sanierungsmaßnahmen zu einem späteren Zeitpunkt erforderlich war, dann kann es sinnvoll sein, diese Kredite zu konsolidieren. Denn die Anzahl der gleichzeitig laufenden Kredite wirkt sich auf die Bonität der Kreditnehmer aus. Wenn mehrere Kredite zudem als ein Kredit zusammengefasst werden, können die monatlichen Raten entsprechend angepasst werden, damit der Kreditnehmer wirklich in der Lage ist, seinen Kredit auch abzubezahlen und bei den Monatsraten nicht in Verzug gerät. Eine Umschuldung ist in einem solchen Fall jedoch nur dann sinnvoll, wenn die Restlaufzeit der Baufinanzierung/ des Kredits noch mehrere Jahre beträgt. Eine Umschuldung einer Baufinanzierung, die in wenigen Monaten ausläuft macht hingegen wenig Sinn. Falls dann noch eine Restschuld verbleibt, ist es vielmehr sinnvoll, wenn die Restschuld zum Ende der Zinsbindung umgeschuldet wird.