Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Geht das?

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In Zeiten von historisch niedrigen Zinsen ziehen immer mehr Verbraucher einen Hauskauf ohne Eigenkapital in Erwägung. Denn mittelfristig ist ein merklicher Zinsanstieg zu erwarten, so dass sich viele angehende Immobilienbesitzer aktuell gerne die niedrigen Zinsen bei der Baufinanzierung sichern möchten. Doch viele Verbraucher werden sich gleichzeitig auch die Frage stellen, ob eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital überhaupt möglich ist und welchen Immobilienwert sie maximal auf diesem Weg finanzieren können. Selbst wenn Eigenkapital vorhanden ist, gibt es übrigens durchaus Gründe, die für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital sprechen können. Schließlich sollte ein finanzielles Polster vorhanden sein, falls plötzlich Sanierungs- oder Reparaturmaßnahmen fällig werden. Wer nicht ausreichend finanzielle Mittel zur Verfügung stehen hat, um eine Anzahlung für ein Haus leisten zu können und gleichzeitig ein finanzielles Polster für schlechte Tage einzubehalten, der dürfte sich also ebenfalls für die Baufinanzierung ohne Eigenmittel interessieren. Ob diese dann in der Praxis jedoch wirklich sinnvoll ist, möchten wir im weiteren Verlauf verraten und halten daher auch viele nützliche Informationen zu den Vor- und Nachteilen einer solchen Baufinanzierung bereit.

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Was versteckt sich hinter der Hausfinanzierung ohne Eigenkapital?

Inzwischen hat sich durch die internationale Öffnung der Finanzmärkte auch bei der Baufinanzierung in Deutschland viel getan. Bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital ist es also so, dass zwischen 100% und zum Teil sogar bis zu 130% des Kaufpreises finanziert werden können. Die gewählte Finanzierungssumme hängt dabei davon ab, ob nur der Hauskauf an sich oder auch noch die mit dem Hauskauf verbundenen Nebenkosten finanziert werden sollen. Früher war es zum Teil so, dass zwar eine 100-prozentige Finanzierung des Eigenheims möglich war, sich der Käufer jedoch um einen weiteren Privatkredit bemühen musste, wenn er auch die Kaufnebenkosten abdecken wollte. Diese Zeiten sind zum Glück vorbei. Inzwischen wird also zwischen zwei Arten der Baufinanzierung unterschieden. Zum einen gibt es die 100-Prozent-Finanzierung, die nur die Kosten für die eigentliche Immobilie abdeckt. Sollen die anfallen Kaufnebenkosten auch mittels des Hauptdarlehens abgedeckt werden, so spricht man zum anderen hingegen von der Vollfinanzierung, bei welcher der Käufer also nicht einmal einen Cent Eigenkapital mitbringen muss. Doch für wen ist eine solche Finanzierung überhaupt sinnvoll und wann sollte man besser die Finger vom Hauskauf ohne Eigenkapital lassen? Wir zeigen auf, was für und gegen die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital spricht.

Die Vorteile der Finanzierung ohne Eigenmittel

Der entscheidende Vorteil besteht natürlich darin, dass die Immobilienkäufer somit von günstigen Zinssätzen profitieren können, anstatt zunächst abwarten zu müssen, bis ausreichend Eigenmittel angespart wurden und die Zinsen inzwischen leider schon wieder immens gestiegen sind. Bei der Vollfinanzierung ist es zudem so, dass der Käufer das Wohneigentum gleich nutzen kann. Denn während andere Immobilieninteressenten noch für ein Haus sparen, müssen sie zeitgleich natürlich Miete zahlen. Bei einer 100-Prozent-Finanzierung kann man sich diese unnötigen Mietausgaben schneller sparen und besser gleich mit dem Abbezahlen des eigenen Wohneigentums beginnen. So können sich die Käufer zudem vor gestiegenen Immobilienpreisen schützen, die in den meisten Regionen Deutschlands in den kommenden Jahren ebenfalls zu erwarten sind. Darüber hinaus ist es so, dass auch Menschen, die über recht große finanzielle Rücklagen verfügen, die Vollfinanzierung beim Hauskauf nutzen. Für sie besteht der große Vorteil darin, dass sie sich somit ihr finanzielles Polster bewahren und für den Fall der Arbeitslosigkeit oder bei anderen unvorhergesehen auftretenden Kosten finanziell abgesichert sind. Alternativ können die finanziellen Rücklagen aber auch genutzt werden, um diese zeitgleich zum Beispiel an den Kapitalmärkten zu investieren und so eine ordentliche Rendite herauszuschlagen, die vielleicht sogar einen Teil der Kreditkosten abdeckt.

Die Nachteile einer Vollfinanzierung

Ein Nachteil der Vollfinanzierung besteht beim Hauskauf vor allem darin, dass Sicherheiten in einem noch größeren Umfang erforderlich sind, damit die Bank einen solchen Kredit überhaupt bewilligt. Eine durch und durch solide Finanzsituation ist ein Muss und die Hürde, einen solchen Kredit überhaupt zu erhalten, fällt deutlich höher aus. Schließlich wollen sich die Banken natürlich absichern, weshalb eine 100-Prozent-Finanzierung einfacher zu bekommen ist als eine Vollfinanzierung. Schließlich dient die Immobilie bei der 100-Prozent-Finanzierung als Sicherheit. Übersteigt die Kreditsumme jedoch den Kaufpreis, so geht die Bank also ein höheres Risiko ein, falls seitens des Käufers keine zusätzlichen Sicherheiten vorhanden sind, die den Wert der Kaufnebenkosten abdecken. Eine Vollfinanzierung wird also nur in seltenen Fällen bewilligt. Dabei kann auch die Lage der Immobilie ein entscheidendes Kriterium sein, welches die Bank bei ihrer Entscheidung für oder gegen die Kreditvergabe ohne Eigenkapital beeinflusst. Es werden also eher gut bis sehr gut erhaltene Immobilien in einer begehrenswerten Lage mittels der 100-Prozent- oder Vollfinanzierung finanziert werden können.

An dieser Stelle sollte zudem erwähnt werden, dass selbst ein Ratenkredit für ein Auto, welchen der potentielle Kreditnehmer aktuell abbezahlt, ein Grund dafür sein kann, warum die Bank der Vollfinanzierung nicht zustimmt. Denn immerhin ist es so, dass das Risiko der Vollfinanzierung im Vergleich zu einer regulären Finanzierung entsprechend höher ausfällt. Wenn der Kreditnehmer nun noch einen anderen Kredit laufen hat, bedeutet dies wiederum, dass die Chancen, dass der Kreditnehmer zahlungsunfähig wird, ebenfalls steigen. Somit ergibt sich die Möglichkeit einer solchen Finanzierung für viele Verbraucher kaum, da sie vielleicht bereits einen kleineren Privat- oder Autokredit aufgenommen haben und diesen aktuell noch abbezahlen. Außerdem sollte man wissen, dass eine Vollfinanzierung meist mit recht hohen monatlichen Raten einhergeht. Denn oftmals wird eine Tilgung von mindestens 2% festgelegt. Im Vergleich zu einer Baufinanzierung mit Eigenkapital ergeben sich dadurch natürlich höhere Raten, weil die Kreditsumme bei einem Kauf mit Eigenkapital im Vergleich entsprechend niedriger ausfällt.

Darüber hinaus ist es so, dass bei der Vollfinanzierung mit Zinsaufschlägen zu rechnen ist. Dies soll also bedeuten, dass der Hauskauf sich durch die 100% Finanzierung entsprechend verteuert. Mit dem ansteigenden Kreditvolumen steigt zudem auch die Kreditdauer an. Bei einer Vollfinanzierung ist es also generell so, dass es länger dauert, bis das Haus oder die Eigentumswohnung komplett abbezahlt ist. Diese Gründe sind es dann auch, warum viele Experten Verbrauchern oftmals von der Hausfinanzierung ohne Eigenmittel abraten. Immerhin gilt es zu bedenken, dass nach Ablauf der anfänglichen Zinsbindung, die meist für 10 oder 15 Jahre festgesetzt wurde, mit weitaus höheren Zinsen zu rechnen ist. Nun macht sich das Problem der großen Restschuld bemerkbar und für viele Eigenheimbesitzer wird es schwer, die erhöhten Monatsraten dann noch abbezahlen zu können. Das Risiko der zu hohen Raten ist in der Tat immens hoch. Auch wenn viele Kreditinstitute Restschuldversicherungen für genau diesen Fall anbieten, sind diese Versicherungen unglaublich teuer, was den Hauskauf entsprechend verteuert und für die meisten Immobilienkäufer daher keine wirklich gute Lösung darstellt.

Wann ist eine Vollfinanzierung überhaupt ratsam?

Gerade bei jungen Familien mit Kindern warnen die meisten Experten ganz deutlich vor einer Vollfinanzierung beim Hauskauf. Das Risiko, dass doch irgendetwas schief gehen könnte und dann die Zwangsversteigerung des Eigenheims vor der Tür steht, ist einfach zu groß. Anders sieht die Situation hingegen bei Beamten sowie vermögenden Menschen aus. Vor allem junge Beamte können über einen längeren Zeitraum mit einem gesicherten Einkommen rechnen, so dass sich die Vollfinanzierung für sie lohnen kann. Auch bei Menschen, die eigentlich das nötige Vermögen besitzen, um eine Anzahlung für ein Haus zu leisten, kann eine Vollfinanzierung sinnvoll sein. Dieser Entscheidung können zum Beispiel steuerliche Faktoren zugrunde liegen oder die Vermögenden möchten ihr Geld lieber auf andere Art und Weise investieren, da sie dort eine höhere Rendite erwirtschaften können, welche die gestiegenen Kosten des Kredits wohlmöglich sogar abdeckt. Für die meisten Verbraucher lohnt sich eine Vollfinanzierung hingegen nicht, da die Risiken die Vorteile einfach überwiegen.

Tipps für die Baufinanzierung ohne Eigenmittel

Sollte man sich nun doch für eine Baufinanzierung ohne Eigenmittel entscheiden, so gibt es ein paar wichtige Tipps zu beachten, welche das Risiko zumindest minimieren können. Auch wenn eine Restschuldversicherung sehr teuer und daher nicht unbedingt der beste Weg ist, gilt es die Hausfinanzierung ohne Eigenkapital dennoch dringend durch entsprechende Versicherungen abzusichern. So kann zum Beispiel eine Risikolebensversicherung oder eine Berufsunfähigkeitsversicherung sinnvoll sein. Zudem sollte man sich gut überlegen, welche monatliche Rate in der Tat vom Kreditnehmer bezahlt werden kann. Die eigene finanzielle Belastbarkeit um Längen zu überschätzen ist dabei einer der größten Fehler, den man begehen kann. Ein gut durchdachter Haushaltsplan hilft dabei zu errechnen, wie hoch die monatlichen Raten sein dürfen, ohne dass man sich über alle Maße hinaus einschränken muss. Wenn der Kreditnehmer erst einmal bestimmt hat, wie viel er maximal monatlich für den Hauskredit bezahlen kann, ist ein Anbietervergleich zudem sinnvoll. Denn bei dieser Art der Finanzierung ist in den meisten Fällen mit hohen Zinsen und einer hohen Tilgungsrate zu rechnen, welche die monatlich anfallen Kosten also ebenfalls in die Höhe schnellen lässt. Daher kann selbst ein eher geringer Zinsunterschied große Auswirkungen haben. Außerdem lässt sich diese Art der Baufinanzierung auch mit einem Bausparvertrag kombinieren, so dass eine Eigenkapitalbildung zeitgleich möglich ist und die Ausgangssituation des Kreditnehmers bei der Anschlussfinanzierung entsprechend verbessert.

Die Suche nach dem passenden Anbieter: Die Baufinanzierung ohne Eigenmittel wagen

Wer sich dieses Wagnis nun gut überlegt hat und meint, dass er oder sie von dieser Art der Hausfinanzierung unterm Strich profitieren kann, der sollte natürlich einen Anbietervergleich anstellen. Dieser gestaltet sich oftmals jedoch schwieriger, als dies bei einer regulären Finanzierung mit Eigenkapital der Fall ist. Das liegt vor allem daran, dass viele Anbieter ihre Konditionen für die 100-Prozent- oder Vollfinanzierung nicht frei zugänglich machen. Bei vielen Zinsrechnern und Vergleichsseiten tauchen die Informationen also deshalb nicht aus, da die Anbieter für eine solche Baufinanzierung diese Daten nur sehr zögerlich veröffentlichen. Somit kann es hilfreich sein, wenn sich die potentiellen Kreditnehmer an einen professionellen Kreditvermittler wenden, der ihnen einen Überblick über die aktuelle Marktlage verschaffen kann. Außerdem haben Kreditvermittler im Test der besten und vor allem günstigsten Baufinanzierungsangebote am besten abgeschnitten, da sie den Kunden oftmals bessere Konditionen im Vergleich zu den alt eingesessenen Banken und Finanzinstituten anbieten können.

Die Alternative: Vollfinanzierung mittels eines Nachrangdarlehens

Wer trotz aller Bemühungen keine Vollfinanzierung bei einer regulären Bank genehmigt bekommen hat, kann auch einen anderen Weg gehen. Das Zauberwort heißt hierbei Nachrangdarlehen. Dabei ist es so, dass sich der Kreditnehmer bei einer Bank einen Kredit über beispielsweise 80% der Kaufsumme besorgt. Dieser Kredit wird oftmals deutlich einfacher gewährt, da die Immobilie als Sicherheit dient und der Wert der Immobilie in diesem Fall die Kreditsummer übersteigt. Um nun die restliche Kaufsumme und auch die anfallenden Kaufnebenkosten zu finanzieren, wendet sich der Kreditnehmer an einen Spezialanbieter, um dort ein zusätzliches Darlehen zu bekommen, welches zum Beispiel 40% des Kaufpreises abdeckt. Dieses Darlehen wird jedoch nicht durch die Immobilie abgesichert. Dies soll auch bedeuten, dass der Anbieter des Nachrangdarlehens seine Forderungen im Fall der Zahlungsunfähigkeit erst dann geltend machen kann, wenn die Forderungen des Immobilienkreditgebers abgedeckt wurden.

Somit erklärt sich auch, warum dieses Darlehen die Bezeichnung „nachrangig“ verdient hat. Solch ein Nachrangdarlehen ist daher mit einem klassischen Ratenkredit zu vergleichen, da das Risiko für die Anbieter deutlich höher ausfällt. Dementsprechend steigen die Zinsen an, was der Kreditnehmer also bedenken sollte. Die Kreditsumme des Nachrangdarlehens ist außerdem begrenzt. Bei vielen Spezialanbietern können auf diesem Weg zum Beispiel nicht mehr als 50.000 Euro finanziert werden. Im Übrigen spielt es in den meisten Fällen inzwischen keine Rolle mehr, ob eine eigengenutzte Eigentumswohnung, ein Einfamilienhaus, ein Kapitalanlageobjekt oder ein Hausneubau auf diese Art und Weise finanziert werden soll. Die Banken und Kreditinstitute werden jedoch jeweils unterschiedliche Nachweise und Dokumente einfordern, um eine Vollfinanzierung bei den verschiedenen Objektarten zu bewilligen.

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