Nicht nur wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen bzw. mieten wollen, sondern auch wenn Sie Ihre eigene Immobilie einmal vermieten oder ganz verkaufen möchten, ist das Thema Energieausweis Pflicht. Er dient Ihnen oder den Kaufinteressenten zum Vergleich der zu erwartenden Kosten bei ähnlichen Immobilien. Alles, was Sie zum Thema Energieausweis wissen müssen, finden Sie in diesem Artikel.
Gesetzliche Regelungen zum Energieausweis
Gesetzlich geregelt ist der Energieausweis nebst anderen Punkten in der „Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden“, kurz Energieeinsparverordnung (EnEV). Nach diesem Gesetz muss sich die Ausstellung und Verwendung des Dokuments, welches auch teilweise Energiesparausweis genannt wird, richten. Ausgestellt wird das Papier bei Errichtung, Änderung oder Erweiterung einer Immobilie; das heißt nach dem Neubau, nach dem Umbau oder nach dem Anbau.
Die Aushändigung eines Energieausweises muss übrigens spätestens bei der Besichtigung der Immobilie geschehen. Das regelt §16 Absatz 2 EnEV:
„Soll ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück, ein grundstücksgleiches Recht an einem bebauten Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft werden, hat der Verkäufer dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon mit dem Inhalt nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 vorzulegen; die Vorlagepflicht wird auch durch einen deutlich sichtbaren Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung erfüllt. Findet keine Besichtigung statt, hat der Verkäufer den Energieausweis oder eine Kopie hiervon mit dem Inhalt nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 dem potenziellen Käufer unverzüglich vorzulegen; der Verkäufer muss den Energieausweis oder eine Kopie hiervon spätestens unverzüglich dann vorlegen, wenn der potenzielle Käufer ihn hierzu auffordert. […]“
Die meisten Exposés, sowohl als Information für Interessenten als auch in Form von Aushängen, verfügen bereits über einen Hinweis zum Energieausweis der angepriesenen Immobilie. Damit kommen Verkäufer bzw. Mittler dem zitierten Gesetz bereits nach und gehen so aktiv gegen eine Versäumnis vor. Die zitierte Regelung trifft übrigens nicht auf „kleine Gebäude“ und auch nicht auf „Baudenkmäler“ zu (§16 Absatz 5 EnEV).
Ausstellung und Inhalte des Energiesparausweises
Es gibt bei der Ausstellung des Energieausweises zwei Möglichkeiten – zum einen kann der Energiebedarf als Grundlage dienen, zum anderen kann der Energieverbrauch als Grundlage herangezogen werden. Der Energiebedarf wird meist bei Gebäuden verwendet, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde. Bei Gebäuden, welche unter die Wärmeschutzverordnung fallen, die ab 1. November 1977 Gültigkeit fand, wird meist der Energieverbrauch zur Ausstellung des Energiesparausweises genutzt.
Ausgewiesen werden in dem Dokument übrigens der Primär- und der Endenergiebedarf. Der Primärenergiebedarf signalisiert die Umweltverträglichkeit der Energienutzung der Immobilie. Dabei muss die Umweltverträglichkeit nicht gleich geringe Kosten bedeuten, etwa wenn mit Holz geheizt wird. Der Endenergiebedarf ergibt sich als weiterer Wert aus einer theoretischen Berechnung, bei der die Dämmung des Hauses und die Wärmeschutzverglasung eine Rolle spielen. Dann gibt es noch einen dritten Wert, den Energieverbrauchswert, der aus den realen Verbrauchswerten der letzten drei Jahre ermittelt wird (falls vorhanden).
Wer darf einen Energiesparausweis ausstellen?
Zur Ausstellung eines Energieausweises sind verschiedene Berufsgruppen berechtigt. Genau geregelt wird dies unter anderem in §21 EnEV. Der Übersichtlichkeit halber sollen die entsprechenden Berufsgruppen, die zum Ausstellen eines Energieausweises berechtigt sind, in einer Liste genannt werden:
- Hochschulabsolventen der Bereiche Architektur, Hochbau, Bauingenieurwesen, Technische Gebäudeausrüstung, Physik, Bauphysik, Maschinenbau oder Elektrotechnik
- Hochschulabsolventen einer anderen technischen oder naturwissenschaftlichen Fachrichtung mit einem im ersten Punkt genannten Ausbildungsschwerpunkt
- Innenarchitekten mit entsprechendem Hochschulabschluss
- Selbstständige und als Meister tätige Handwerker aus den Bereichen Bau, Heizungsbau, Installation und Schornsteinfegerwesen
- Geprüfte oder staatlich anerkannte Techniker aus Hochbau, Bauingenieurwesen und Gebäudetechnik
- Weitere Personen- und Berufsgruppen nach entsprechender Länderordnung
Schlechte Werte: Muss ein Käufer oder Verkäufer umrüsten?
Weder der alte noch der neue Eigentümer einer Immobilie muss an den festgestellten bzw. berechneten Werten etwas ändern. Der Energieausweis dient lediglich einer Informationsübersicht, die dem Nutzer einen Überblick verschaffen soll. Natürlich bietet es sich für Käufer einer Immobilie mit schlechten Werten im Energieausweis an, diese Werte zu verbessern. Dass kann sich bei längerer Bewohnung der Immobilie rechnen. Zudem steigert eine modernere Dämmung oder Haustechnik auch den Wert des Hauses, was den Verkauf oder die Vermietung lukrativer macht. Für Modernisierungen gibt es überdies verschiedene Förderungsmodelle.
Wie lange behält ein Energiesparausweis Gültigkeit?
Nach der Ausstellung ist ein Energieausweis – unabhängig von der Art der Werte und deren Ermittlung – 10 Jahre lang gültig. Ein neuer Ausweis für die Immobilie muss in dieser Zeit nur dann ausgestellt werden, wenn es zu Um- oder Anbauten kommt.
Fazit zum Thema
Der Energieausweis oder Energiesparausweis ist ein Dokument, das teils einen theoretischen, teils einen realen Energieverbrauch / Energiebedarf pro Gebäude ausweist. Ausgestellt wird das Papier von bestimmten Personengruppen und für die Vergleichbarkeit von einzelnen Immobilien. Gesetzlich festgeschrieben sind Arten und Form, Ausstellung und Vorlage. Weigert sich ein Eigentümer im Rahmen eines Angebots auch den Energieausweis vorzulegen, so ist dies eine Ordnungswidrigkeit, die beim Bauamt angezeigt werden und zu einer Strafe von bis zu 15.000 Euro führen kann. Alle Regelungen und Gesetze finden Sie im EnEV, beispielsweise auf dieser Seite.