Hohe Kostenunterschiede bei der Baufinanzierung

Das Zinsniveau für Baukredite ist niedrig. Dennoch gibt es zum Teil sehr hohe Unterschiede zwischen den einzelnen Angeboten. Dies hat auch die Stiftung Warentest in ihrem Baufinanzierung Test 2017 herausgefunden.

Trotz Niedrigzinsphase hohe Unterschiede

Die niedrigen Zinsen für Baufinanzierungen lassen vermuten, dass es diese überall zu den gleichen sehr guten Konditionen gibt. Dies ist jedoch ein weit verbreiteter Irrtum. Auch in Zeiten niedriger bis sehr niedriger Zinsen gibt es Kostenunterschiede, die von Kreditnehmern beachtet werden sollten.

Insgesamt hat die Stiftung Warentest für ihren aktuellen Immobilienkredit Test die Konditionen von 105 Anbietern unter die Lupe genommen. 93 Anbieter von Baufinanzierungen flossen in die abschließende Testtabelle ein. Die restlichen Anbieter boten laut der unabhängigen Stiftung keine Annuitätendarlehen (= bankübliche Darlehen mit regelmäßiger Tilgung) an.

Gleicher Kredit, aber fast 25.000 Euro teurer

Wie sich beim Test für Immobilienkredite gezeigt hat, gibt es selbst in der Niedrigzinsphase hohe Kostenunterschiede. Die Stiftung Warentest hat anhand ihres Anbieter-Tests aufzeigen können, dass es Unterschiede von bis zu 25.000 Euro gibt. Dieses Ergebnis zeigte sich bei Baufinanzierungen, welche zur gleichen Darlehenssumme und jeweils mit der gleichen Laufzeit und Zinsbindung vergeben wurden.

Kreditnehmer sind deshalb gut beraten, sich die einzelnen Baufinanzierer in Ruhe anzusehen und bei der Kreditaufnahme nichts zu überstürzen. Wer nach dem erstbesten Angebot greift, das sich ihm bietet, muss sonst möglicherweise unter dem Strich richtig draufzahlen.

Kleine Zinsunterschiede, aber große Wirkung

Der Immobilienfinanzierung Test, für den die Daten aus dem Februar 2017 stammen, zeigt auf, wie groß die Wirkung eines selbst kleinen Zinsunterschiedes sein kann. Bei einer Finanzierung von Wohneigentum geht es meistens um hohe Kreditsummen. Selbst ein minimal höherer Zinssatz von nur 0,1 Prozent jährlich macht die Baufinanzierung deutlich teurer.

Je höher die Differenz bei gleicher Kreditsumme und Laufzeit ist, umso höher sind auch die Kosten. Da teurere Anbieter nicht unbedingt die besseren Anbieter sind, lohnt es sich, beim Vergleich vor allem auf die Höhe der Zinsen zu achten.

Ist die Hausbank automatisch der günstigste Anbieter?

Viele Bankkunden begehen immer noch den Irrtum, zu glauben, ihre eigene Hausbank würde ihnen die günstigsten Konditionen bieten. Anstatt sich nach anderen günstigsten Anbietern umzusehen, wird dann im Treu und Glauben eine Baufinanzierung bei der Hausbank abgeschlossen. Später wird dann oft festgestellt, dass es woanders weit günstigere Zinsen gab. Dann ärgert sich der Kreditnehmer zu Recht über sich selbst, weil er sich nicht die Zeit und Mühe gemacht hat, verschiedene Immobilienfinanzierungen zu vergleichen.

Die Hausbank kann einer der günstigeren Anbieter sein, bietet aber nicht automatisch die besten Konditionen an. Heutzutage ist es längst egal, wie lange jemand Kunde bei einem Geldinstitut ist. Oftmals sind es gerade die Neukunden, die weit bessere Konditionen erhalten, als jene Kunden, die ihrer Bank schon so viele Jahre oder sogar Jahrzehnte die Treue halten.

Wir empfehlen deshalb, nicht nur das Angebot der Hausbank in Betracht zu ziehen, wenn es um einen Kredit mit so hohem Volumen wie bei einer Baufinanzierung geht. Stattdessen lohnt sich oft der Blick über den Tellerrand hinaus und der Vergleich mit einem Immobilienkredit-Rechner, der zahlreiche verschiedene Anbieter und deren Konditionen auflistet.

Baufinanzierung mit variablem Tilgungssatz wählen

Der Vorteil der niedrigen Bauzinsen: es können im Vertrag auch Konditionen vereinbart werden, welche die Zinsen eventuell leicht erhöhen. Ein Immobilienkredit mit Ratenwechsel, möglichst mindestens zwei Mal im Jahr, ist eine gute Möglichkeit, die Tilgungsrate den sich verändernden Möglichkeiten anzupassen.

Inzwischen bieten zahlreiche Baufinanzierer und Vermittler von Immobilienkredite auch die Möglichkeit von Verträgen mit Ratenwechsel an. Dabei können Kreditnehmer mindestens einmal im Jahr – oft sogar häufiger – ihren Tilgungssatz ändern.

Dies empfiehlt sich vor allem angesichts der aktuell noch vergleichsweise sehr niedrigen bis niedrigen Zinsen. Statt auf eine niedrigere Rate auszuweichen, kann eine höhere Tilgung gewählt werden. Durch diese ist es möglich, die Finanzierung des Eigenheims schneller als anfangs geplant abzuzahlen und dadurch auch abzuschließen.

Bei den Anbietern von Baufinanzierungen sind Wechsel der Tilgungsrate oft bis zu 5 Prozent nach oben, und bis zu 1 Prozent nach unten möglich. Ein Senken des Tilgungssatzes ist jedoch nur zu empfehlen, wenn es finanziell gar nicht anders geht und bei den Raten gespart werden muss.

Die Zinsfalle vermeiden!

Wer in den Zeiten einer Niedrigzinsphase niedrigere Raten statt eine höhere Tilgung wählt, läuft Gefahr, am Ende mehr für die Baufinanzierung zu bezahlen. Dies wird auch die Zinsfalle genannt. Denn: das Abzahlen des Darlehens wird so nicht verkürzt, sondern bei in der Anschlussfinanzierung steigenden Zinsen sogar verlängert.

Deshalb gilt in der Phase niedriger Bauzinsen vor allem eines: die Ersparnis bei den Zinsen in eine höhere Tilgung des Immobilienkredits umzulegen. Je mehr getilgt wird, desto schneller ist auch das Ende der Finanzierung erreicht. Dann kann der Tag kommen, an dem die Bezeichnung Eigenheim auch wirklich das komplette Haus einschließt und es keine Grundbucheinträge mehr von Banken oder anderen Baufinanzierern gibt.

Nicht nur auf Testergebnisse schauen

Mitunter laufen potenzielle Kreditnehmer Gefahr, nur noch auf die Ergebnisse der unabhängigen Tester zu schauen. Doch auch hier gilt: die Breite macht es und nicht nur der Test. Letztlich können in die Testergebnisse nur die Daten einfließen, die vorgegebenen wurden. Einige Anbieter werden außen vorgelassen, weil es nicht möglich ist, alle in einem einzigen Test zu erfassen.

Verbraucher, die eine Baufinanzierung aufnehmen möchten, sollten deshalb auch über den Tellerrand der Testergebnisse hinaus schauen. In verschiedenen Immobilienkredit-Rechnern gibt es oft weitere Angebote, die ebenso eine Beachtung verdienen.

Empfehlenswert ist es, zum einen die jeweils aktuellen Immobilienfinanzierung Testergebnisse zu sichten und zusätzlich auf einen Vergleich mit einem Kreditrechner aus dem Bereich Immobiliendarlehen zu setzen.

Fazit: Zinsen und Konditionen vergleichen und Geld sparen!

Wer eine Baufinanzierung aufnimmt, sollte auf verschiedene Punkte achten. Dies sind natürlich zuallererst die Zinsen, welche die Kosten eines solchen Kredits ausmachen. Darüber hinaus gibt es weitere Konditionen, denen vor dem Kreditabschluss Beachtung geschenkt werden sollte.

Diese sind:

• Ist kostenfrei mindestens ein Ratenwechsel im Jahr möglich?
• Können kostenfreie Sondertilgungen erfolgen und wenn ja, bis zu wie viel Prozent der Restschuld im Jahr?
• Wenn für Sondertilgungen eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden muss, wie hoch ist diese?
• Kann das Immobiliendarlehen vorzeitig abgelöst werden, ohne das Kosten dafür anfallen oder wie hoch sind die Strafzinsen in diesem Fall?

Je tiefer die Angebote von Baufinanzierern miteinander verglichen werden, desto eher ist es auch möglich, das für sich kostengünstigste Darlehen zu finden.