Die Tilgungsrate spielt in der Baufinanzierung eine wichtige Rolle. Bei Finanzierungen kann zwischen 1 und 5 Prozent Tilgung gewählt werden. Während der Großteil der Raten in die Abzahlung der Zinsen einfließt, sagt die Tilgungsrate etwas darüber aus, wie viel der Restschuld monatlich getilgt wird. Je höher dieser Anteil ist, desto schneller ist ein Immobilienkredit auch abbezahlt.
Das heißt vereinfacht: wird eine hohe Tilgungsrate gewählt, ist die Immobilienfinanzierung schneller abgezahlt, als wenn eine niedrige Tilgung gewählt wird.
Vor allem in den Zeiten, in denen niedrige Zinsen gezahlt werden, kann die Tilgungsrate möglichst hoch gewählt werden. Der Grund hierfür ist einfach: eine niedrige Tilgung kann bei einer teureren Anschlussfinanzierung in eine Zinsfalle führen. Wird jedoch möglichst hoch getilgt, wird später entweder gar keine Anschlussfinanzierung mehr benötigt oder nur für eine weit geringere Restschuld.
Niedrige Tilgung möglichst vermeiden
Wer seine Baufinanzierung möglichst schnell abbezahlen möchte, der tilgt auch entsprechend hoch. Bis zu 5 Prozent sind möglich – das ist ein sehr hoher Wert. Der niedrigste Wert ist 1 Prozent, die Tilgung ist dann sehr niedrig angesetzt.
Eine derart niedrige Tilgungsrate sollte jedoch, insofern es finanziell möglich ist, vermieden werden. Die Immobilienfinanzierung zieht sich dadurch nur unnötig lange hin. In einer Phase der niedrigen Zinsen und trotzdem nicht hohen Tilgung, birgt dies außerdem die Gefahr, später in die Zinsfalle zu geraten.
Das heißt: sind die Zinsen niedrig, sollten nicht niedrigere Raten, sondern unbedingt höhere Tilgungen gewählt werden.
Niedrige Zinsen = höhere Tilgungsrate
Die Niedrigzinsphase bietet für Kreditnehmer die Möglichkeit, bei der Baufinanzierung einiges an Geld zu sparen. Dies ist vor allem dann sinnvoll, wenn bei den Raten auf eine möglichst hohe Tilgungsrate gezielt wird.
Statt einer niedrigeren Rate ist eine höhere Tilgung zu empfehlen. Zwar mag dies auf den ersten Blick dann nicht nach Ersparnis aussehen. Aber das Gegenteil ist der Fall. Durch die höhere Tilgung, beispielsweise 2,5 Prozent statt nur 1,5 Prozent, kann am Ende viel Geld gespart werden. Entscheidend ist, dass mit einer weit geringeren Restschuld in die Anschlussfinanzierung gegangen wird. Jeder Euro, der dann weniger zurückgezahlt werden muss, weil er schon bezahlt ist, spart dabei Geld.
Wenn die Tilgung sogar so hoch gewählt wird, dass am Ende gar keine Anschlussfinanzierung mehr von Nöten ist, wird am Ende noch mehr gespart. Die voraussichtlich steigenden Bauzinsen werden dann keine Rolle mehr spielen, da die Immobilienfinanzierung bereits abgelöst ist.
Nicht in die Zinsfalle geraten
Wird jedoch statt höherer Tilgungsrate eine möglichst niedrige Kreditrate gewählt, kann dies unter dem Strich teurer werden, als die Zinsersparnis anfangs gebracht hat. Dies wird auch als Zinsfalle bezeichnet. Der Kreditnehmer kann zwar über einige Jahre von den niedrigen Zinsen profitieren. Werden jedoch in der Anschlussfinanzierung weit höhere Zinsen fällig, zahlt er durch die längere Dauer der Rückzahlung drauf.
Die Zinsfalle zu umgehen, ist indes einfach. Wer eine möglichst hohe Tilgungsrate wählt, spart am Ende unter dem Strich Geld. Doch eine starre Tilgung über die gesamte Laufzeit ist nicht immer zu empfehlen. Dies besonders dann nicht, wenn Veränderungen im Einkommen oder im Familienleben, wie beispielsweise ein Kind, zu erwarten sind. Hier empfiehlt es sich eher, sich gleich vornweg nach einem Immobilienkredit mit möglichem Ratenwechsel umzusehen.
Baufinanzierung mit Wechsel der Rate abschließen
Die Zeiten, in denen Immobilienfinanzierungen mit einer starren Rate über die gesamte Laufzeit abgeschlossen wurden, sind längst vorbei. Inzwischen bieten Baufinanzierer verschiedene Möglichkeiten an. Eine Variante ist eine Finanzierung mit mindestens einem, wenn nicht sogar zwei oder mehr Ratenwechseln im Jahr.
Durch den Wechsel der monatlichen Rate können Einkommensänderungen schnell aufgefangen werden. Ändert sich etwas an der Einkommensstruktur des Kreditnehmers, kann dies in einen Ratenwechsel einfließen. Dadurch muss der Kreditvertrag nicht neu angepasst werden, sondern kann ganz normal weiterlaufen.
Wichtig ist dies auch dann, wenn ein Kind kommt. Für viele Familien bedeutet dies erhebliche Einschränkungen in ihrem finanziellen Budget. Dies führt oft dazu, dass die Kreditraten an allen Ecken und Enden zwicken. Wer in seiner Immobilienfinanzierung die Möglichkeit des unbürokratischen Wechsels der Raten vereinbart hat, muss sich keine solche Sorgen machen. Die Rate kann dann auf das Minimum gesenkt werden, das möglich ist. Das Haushaltsbudget wird so geschont, die Baufinanzierung selbst kann ganz normal weiterlaufen.
Immobilienfinanzierungen mit Ratenwechsel vergleichen
Wie bei jeder anderen Art von Baufinanzierung auch, empfiehlt sich vor einer solchen Vereinbarung zum Ratenwechsel ein Vergleich verschiedener Angebote. Neben den gängigen Vergleichsrechnern für Immobilienkredite kann ein Blick auf die aktuellen Baufinanzierung Testergebnisse ein guter Wegweiser sein. Dies gilt auch für Kredite mit Wechselmöglichkeit der Rate.
Mindestens einmal im Jahr sollte bei einer guten Immobilienfinanzierung der Ratenwechsel möglich sein, ohne dass Kosten dafür anfallen. Dadurch können Kreditnehmer die Höhe der monatlichen Rate und der Tilgungsrate, den jeweils veränderten Gegebenheiten anpassen.
Die Zinsbindung nicht vergessen!
Bei all der Rede von der Tilgungsrate sollte jedoch eines nicht außer Acht bleiben: die Zinsbindung. Diese spielt, neben der Höhe der Tilgung, eine wesentliche Rolle bei einer Baufinanzierung. Da wir uns noch in einer Phase der niedrigen Zinsen befinden, empfiehlt sich eine möglichst lange Zinsbindung.
Zwar liegen die Zinsen für längere Zinsbindungen natürlich höher als für kürzere Laufzeiten. Doch es gilt: wer jetzt auf eine lange Zinsbindung geht, spart am Ende höchstwahrscheinlich eine Menge Geld bei der Anschlussfinanzierung. Diese wird erst nach vielen Jahren oder möglicherweise sogar gar nicht mehr notwendig. Dadurch kann unter dem Strich viel Geld eingespart werden, selbst wenn die Zinsen für die Zinsbindung von 20 oder 25 Jahren natürlich höher liegen, als dies bei 10 oder 15 Jahren der Fall ist.
Fazit: In Zeiten niedriger Zinsen eine hohe Tilgung wählen!
Die aktuellen Zeiten sind goldene Zeiten für Kreditnehmer. Wer jetzt eine Baufinanzierung aufnimmt, kann dies immer noch zu günstigen Zinsen tun. Wie lange diese Niedrigzinsphase noch anhalten wird, kann aktuell nur vermutet werden. Für die kommenden Monate und Jahre muss jedoch von Zinssteigerungen ausgegangen werden.
Das bedeutet: Wer möglichst hoch tilgt und dazu auch noch eine lange Zinsbindung wählt, kann durch die noch niedrigen Zinsen viel Geld sparen. Wer hingegen statt höherer Tilgung lieber auf niedrigere Raten setzt, wird am Ende wahrscheinlich der Verlierer sein, weil er in die Zinsfalle geraten ist. Um gar nicht erst in diese Falle zu tappen, ist eine gute Planung der Immobilienfinanzierung zu empfehlen. Dies funktioniert am besten mit einem Vertrag, der mindestens einmal im Jahr einen Ratenwechsel bei der Baufinanzierung möglich macht.