Den Traum vom eigenen Haus haben viele Menschen. Doch ohne eine Baufinanzierung lässt sich dieser Traum meist nicht umsetzen. Denn kaum ein Verbraucher kann in kurzer Zeit so viel Geld ansparen, dass er oder sie sich ein Eigenheim leisten kann, ohne einen Kredit dafür aufnehmen zu müssen. Daher stellt sich die Frage, wie ein Eigenheimkredit überhaupt funktioniert? Auf welchem Prinzip baut die Baufinanzierung auf? Wer bald Eigenheimbesitzer werden möchte, sollte zunächst einmal wissen, was sich überhaupt hinter einer Baufinanzierung verbirgt.
Das Prinzip der Baufinanzierung
Eine Baufinanzierung kann auch als sogenanntes Annuitätendarlehen bezeichnet werden. Die soll bedeuten, dass über die Laufzeit dieses Darlehens gleichbleibend hohe Monatsraten zu zahlen sind, die sich jedoch aus einem variablen Anteil an Tilgung und Zinsen zusammensetzen, wobei der Anteil der Tilgung im Laufe der Zeit automatisch erhöht wird. Die gleichbleibenden Monatsraten können natürlich nur über den Zeitraum der Zinsbindung hinweg garantiert werden. Diese klassische Form der Immobilienfinanzierung geht üblicherweise mit einer Sollzinsbindung zwischen fünf und 15 Jahren einher, wobei dies einzeln mit dem zuständigen Kreditinstitut auszumachen ist.
Dass im Laufe der Zeit immer weniger Zinsen zu zahlen sind, lässt sich dabei auch ganz einfach erklären. Denn die Zinsen zahlt der Darlehensnehmer natürlich nur auf die verbleibende Restschuld. Je mehr die Kreditschuld bereits getilgt wurde, desto weniger Restschuld verbleibt also, so dass die Zinsbelastung pro Monat kontinuierlich sinkt, während der Tilgungsanteil in dem Maße ansteigt, dass die zuvor vereinbarte Monatsrate nicht überschritten wird. Während des Vertragsabschlusses wird daher auch nur der anfängliche Tilgungssatz festgehalten. Denn wie bereits erklärt, ist der Tilgungssatz im Laufe der Vertragslaufzeit variabel und erhöht sich immer weiter. Der zu Anfang festgelegte Tilgungssatz ist also nur der Mindesttilgungssatz, der vertraglich vorgesehen ist.
Besonderheiten von Annuitätendarlehen
Aus dem Prinzip des Annuitätendarlehens leiten sich eine Reihe von Besonderheiten ab, von denen die Verbraucher bei der Baufinanzierung profitieren können. Denn ein solches Darlehen geht mit einem großen Maß an Planungssicherheit einher, da die Verbraucher schon im Voraus genau wissen, wie hoch ihre monatliche Rate über die gesamte Laufzeit ausfallen wird. Durch den Anstieg des Tilgungsanteils kann der Kredit im Übrigen weitaus schneller abbezahlt werden, als wenn die Tilgungsrate immer gleich bleiben würde. Da die Tilgungszahlungen sofort verrechnet werden, ergibt sich schließlich eine maßgebliche Reduzierung der Restschuld daraus, was in Anbetracht der Zinsbindung dafür sorgt, dass sich der Verbraucher die verbleibende Restschuld zum Ende der Zinsbindung bereits im Voraus ausrechnen kann. Einen Nachteil bringt diese Form der Baufinanzierung allerdings auch mit sich. Denn während der Laufzeit sind keine Vertragsänderungen möglich und die Zinsrate lässt sich daher nicht anpassen, auch wenn ein anderer Anbieter eventuell mit einem günstigeren Zinssatz wirbt.
Weitere wichtige Hinweise zur Baufinanzierung
Während das grundlegende Prinzip einer Baufinanzierung nun klar sein dürfte, sind noch weitere wichtige Aspekte von den zukünftigen Eigenheimbesitzern zu berücksichtigen. Immerhin ist es so, dass die meisten Banken einer 100-prozentigen Finanzierung nicht zustimmen werden. Ein gewisser Anteil an Eigenkapital ist also erforderlich. Viele Experten raten dabei zu einem Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent. Außerdem ist es so, dass diverse Kaufnebenkosten anfallen. Dazu gehören zum Beispiel die Kosten für den Notar oder den Grundbucheintrag sowie den Makler. Diese können vom Käufer nicht mittels der Baufinanzierung finanziert werden, so dass entweder ausreichend Eigenkapital vorhanden sein muss oder ein zweiter Privatkredit erforderlich wird, um diese Ausgaben zu decken. Im Übrigen ist es so, dass viele Finanzinstitute ihren Kunden wesentlich teurere Zinssätze anbieten, sofern diese nur wenig Eigenkapital mitbringen. Dies ist also sogenannter Risikozuschlag anzusehen, da sich die Banken natürlich selbst auf einer möglichst sicheren Seite wissen wollen.
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